Construction de maison : l’étape de la consultation du PLU

Faire construire sa propre maison constitue un projet aussi stimulant que passionnant. De plus, il revêt une multitude d’avantages. On peut notamment citer l’exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant 24 mois. À cela s’ajoute le financement qui s’avère très avantageux. On peut prétendre à certains dispositifs, ainsi qu’à un TAEG intéressant si on parvient à prouver sa solvabilité à la banque. Le futur logement sera de surcroît édifié selon les préférences du propriétaire et conformément à la réglementation thermique en vigueur. Il sera à la pointe de la modernité et sera équipé de façon innovante, sans compter les différentes garanties auxquelles il aura droit. Vous devrez toutefois suivre scrupuleusement le règlement d’urbanisme en vigueur, peu importe le genre de bâtiment que vous souhaitez faire bâtir et le nombre d’intervenants impliqués. La concrétisation d’un tel projet passe inexorablement par la consultation au préalable du PLU de votre localité.

PLU : de quoi parle-t-on exactement ?

Le PLU ou plan local d’urbanisme succède au « plan d’occupation des sols » depuis la loi du 13 décembre 2000 portant sur la solidarité et le renouvellement urbain (SRU). C’est un document qui établit un projet global d’aménagement et d’urbanisme à l’échelle communale ou intercommunale. Ce dernier s’échelonne sur plusieurs années suivant la publication du PLU. À ce titre, il regroupe en son sein l’ensemble des règles urbaines et des prescriptions d’aménagement qui devront être respectées par les communes.

Le PLU permet l’émergence d’un projet de territoire partagé qui considère aussi bien les politiques territoriales/nationales d’aménagement que les spécificités d’un territoire donné. Il permet à chaque commune de placer le développement durable au cœur de la gestion des enjeux architecturaux et fonciers. On peut y ajouter la prise en considération des besoins de développement local.

Par conséquent, le même document vise à apporter à la population locale une réponse concrète à ses besoins en matière d’habitation, d’infrastructures et de déplacement. Cela se fait dans le respect des espaces naturels, de l’environnement, du patrimoine et de l’architecture. Le projet global poursuit trois objectifs majeurs, à savoir la planification de la ville, la réglementation de son développement et sa protection. Le PLU est opposable aux particuliers, administrations et promoteurs qui projettent de modifier et de construire un bâtiment ou tout autre aménagement urbain. Il comprend notamment :

• un plan de présentation,
• un programme d’actions et d’orientations,
• un projet d’aménagement et de développement durable,
• des orientations de programmation et d’aménagement,
• un règlement écrit et graphique,
• d’éventuelles règles complémentaires.

Le PLU inclut en plus des annexes comme la liste des lotissements de la localité concernée, les servitudes d’utilité publique, les zones d’aménagement concerté, les plans du réseau d’assainissement et d’eau potable…

Les démarches à suivre pour consulter le PLU de votre localité

Pour savoir si votre projet peut aboutir ou non, pensez à faire une demande de PLU en ligne en passant par une plateforme spécialisée en démarches administratives et répertoriant les coordonnées de votre mairie. Moyennant le paiement de certains frais, cette dernière peut s’occuper pour vous des démarches nécessaires à l’obtention du document souhaité auprès de votre localité. La plateforme vous invite dans un premier temps à remplir un formulaire en ligne. Précisez d’abord l’objet de votre demande (consultation du PLU en l’occurrence). Il convient ensuite de spécifier votre adresse ou le nom de votre commune ainsi que les informations qui vous concernent.

La plateforme n’a plus qu’à accéder à votre requête une fois le formulaire dûment rempli et validé. Après avoir obtenu le PLU, elle vous le livrera à l’adresse que vous avez précisée dans votre demande. Il vous est également possible d’effectuer vous-même la demande directement sur le site officiel de la mairie de votre ville. Vous trouverez le plan local d’urbanisme en vigueur dans la rubrique « Urbanisme » ou bien « Open data ». S’il en existe plusieurs versions modifiées, choisissez la plus récente. Il ne vous restera plus qu’à télécharger le document convoité. Il vous est possible d’obtenir un exemplaire en anglais si besoin.

L’autre option qui s’offre à vous consiste à consulter le PLU de la commune directement à la mairie. Cette démarche s’impose dans le cas où cette dernière ne dispose d’aucun site web. Notez cependant que les modalités peuvent différer selon les villes. Ainsi, il convient en premier lieu de contacter par téléphone le service chargé de l’urbanisme pour en savoir davantage. Ce dernier peut ensuite proposer une heure fixe pour un rendez-vous en mairie. Le moment venu, il est conseillé de vous munir d’un appareil photo numérique ou d’un smartphone pour photographier les documents. Le service urbanisation peut aussi vous envoyer le PLU par courrier électronique, accompagné d’autres documents essentiels.

La demande de PLU, une démarche obligatoire ?

Le PLU est un outil de référence en termes d’aménagement urbain. Il est de ce fait utile de prendre préalablement connaissance des règles édictées dans ce document, même si aucune disposition légale ne l’impose. Le but est en effet de vous assurer de la faisabilité de votre projet au regard des règles d’urbanisation de votre commune. Si vous faites l’impasse sur la consultation du PLU, votre projet risquerait d’être retoqué par le service d’urbanisme de votre localité.

Notez que le plan local d’urbanisme en vigueur comporte de nombreuses informations déterminantes dans la conception du projet. Il vous informe des détails indispensables à l’établissement d’une demande de permis de construire. On peut notamment citer la hauteur du bâtiment, son volume, son emprise au sol, la surface du plancher maximale, l’affectation des sols, les éventuelles servitudes d’utilité privée ou publique… Il est conseillé de consulter le PLU avant même l’acquisition d’un terrain constructible.

Que faire si votre ville ne dispose d’aucun PLU ?

Lorsqu’il n’existe aucun PLU propre à la commune, il est question de vous référer à la carte communale s’il y en a une. Il s’agit d’un document d’urbanisme simplifié permettant la délimitation des secteurs afin de distinguer ceux qui sont constructibles et ceux qui ne le sont pas. La même carte peut élargir la zone constructible au-delà de celles qui sont déjà urbanisées ou établir de nouveaux périmètres constructibles. À la différence du PLU, elle ne réglemente pas de manière détaillée les modalités d’implantation sur chaque parcelle. De même, elle ne contient aucune orientation d’aménagement. Il se pourrait également que votre localité soit régie par les rares POS (plan d’occupation des sols) encore actifs.

Si la commune ne dispose pas de PLU, ni de POS ni de carte communale, c’est alors le RNU (règlement national d’urbanisme) qui fait office de référence. Ce document d’ampleur couvre tout le territoire hexagonal, d’où son nom. Il définit les normes et les règles générales applicables se rapportant à l’utilisation des sols, mais aussi à la constructibilité et à l’aménagement du territoire. Le principe de « constructibilité limitée » s’applique en l’occurrence et celui-ci s’avère aussi restrictif que contraignant. Il en découle que votre projet de construction ne pourra se concrétiser que dans l’une des parties actuellement urbanisées de votre localité. À défaut, il peut avoir lieu dans un secteur avec des servitudes environnantes.

Qu’en est-il du certificat d’urbanisme ?

Régi par l’article L410-1 du Code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme est un document dont la demande est facultative. Il est tout de même indispensable dans le cadre d’une opération de construction. On en distingue deux types. Le premier, appelé certificat d’information, vous fournit l’ensemble des informations générales relatives au terrain que vous souhaiterez acheter, à savoir :

• les règles d’urbanismes applicables,
• les participations et taxes d’urbanisme,
• les limitations administratives au droit de propriété,
• l’éventuelle localisation dans un ancien site industriel répertorié,
• l’éventuelle localisation dans un secteur soumis au droit de préemption.

Il convient cependant de préciser que le certificat d’information ne fait en aucun cas office d’autorisation. De plus, il ne se prononce pas sur la constructibilité de la parcelle. Le second est quant à lui connu sous le nom de certificat opérationnel. Ce document reprend l’ensemble des renseignements dans le certificat d’information. Il précise de surcroît si le terrain peut accueillir ou non la maison de vos rêves et vous informe de l’état des voiries et des réseaux qui le desservent.

Comment faire la demande du certificat d’urbanisme ?

Pour obtenir votre certificat d’urbanisme, vous devez en faire la demande. Pour cela, deux options s’offrent à vous. La première consiste à télécharger le formulaire Cerfa n° 13410*08 sur le site officiel de l’administration française, puis de le remplir dûment. Votre demande doit inclure son objet, votre identité et la localisation, la superficie ainsi que les références cadastrales de la parcelle. Il faut la faire en deux (certificat d’information) ou en quatre exemplaires (certificat opérationnel). Un ou deux autres exemplaires peuvent être exigés dans certains cas. Une fois votre dossier prêt, il ne vous reste plus qu’à le transmettre par courrier recommandé avec accusé de réception ou à le déposer à la mairie concernée.

Vous pouvez aussi miser sur l’envoi dématérialisé si la commune prévoit cette possibilité. La seconde solution est le recours au téléservice qui est aussi disponible sur le site officiel de l’administration française. Vous pouvez en profiter en utilisant un compte FranceConnect. Comme lors de la consultation du PLU, il vous est possible de confier votre demande de certificat d’urbanisme à un prestataire habilité. Dans tous les cas, le délai d’instruction de votre dossier est de 30 jours (certificat d’information) ou de 60 jours (certificat opérationnel). Votre certificat d’urbanisme vous sera adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.