Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez étudier la possibilité de louer votre bien nu ou meublé et comparer les fiscalités des deux cas de figure. Et si vous envisagez de faire des travaux, il faut regarder à la loupe comment ils doivent être déclarés, et pour une part, défiscalisés.
La location nue
Si vous louez votre bien totalement vide, il s’agit de location nue. Les revenus que vous tirez de cette location sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Prenons l’exemple d’un studio loué à Lyon dont les revenus demeurent inférieurs à 15 000 € par an : vous pouvez appliquer le régime micro-foncier et utiliser le feuillet 2042 pour votre déclaration. Au-delà, vous pouvez préférer le régime réel et dans ce cas utiliser la déclaration 2044 pour vos impôts.
La fiscalité de la location nue
Si vous êtes en régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % de la part de l’administration fiscale qui calcule l’impôt sur les 70 % restants de vos revenus locatifs. Dans ce cas, vous ne pouvez plus déduire de charges (dont les travaux) en plus du forfait déjà appliqué.
Travaux prévus : créer du déficit foncier sur un an avec le régime réel
En revanche, si par exemple vous louez une colocation de 4 chambres à Lyon dont les revenus annuels dépassent les 15 000 €, vous passez en régime réel. Dans ce cas, les coûts de vos travaux sont reportés d’une année sur l’autre, ce qui a pour effet de créer un déficit foncier qui vous octroie un crédit d’impôt. En contrepartie, vous avez l’obligation de louer votre bien en location nue durant trois ans.
Pour calculer vos revenus nets, vous déduisez de vos revenus locatifs toutes les charges afférentes au logement. Les travaux comme nous l’avons déjà évoqué, mais aussi les frais de gestion locative de votre appartement lyonnais, si vous confiez la location aux bons soins d’une agence.
La location meublée
Une location meublée doit proposer des meubles et accessoires pour répondre aux besoins essentiels de votre locataire. Vos revenus locatifs sont alors à déclarer en tant que BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux, ou en régime réel.
Pour appliquer le régime micro BIC, vos revenus locatifs doivent demeurer au-dessous de 70 000 € ou, dans le cadre d’une résidence de tourisme ou chambre d’hôtes, 170 000 €. Lorsque les revenus deviennent supérieurs, vous pouvez passer au régime réel.
La fiscalité de la location meublée
Si vous choisissez le régime micro BIC, vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos revenus, car vous bénéficiez d’un abattement de l’administration fiscale de la moitié. L’abattement pour les chambres d’hôtes et meublés pour touristes passe à 71 %. Vous n’êtes pas autorisé dans ce cas à déduire d’autres charges.
Travaux prévus : amortissement possible sur plusieurs années
Si vous utilisez le régime réel, vous êtes imposé sur votre revenu net. Pour le calculer, vous déduisez les charges de vos loyers. Comme pour une location nue, vous pouvez amortir vos travaux, mais cette fois sur plusieurs années, sans obligation de louer votre meublé sur une durée définie. D’autre part, vous pouvez toujours déduire vos frais de gestion locative, si vous passez par une agence pour gérer votre bien.
Les rendements des locations nues ou meublées
Au-delà des impôts qui vous sont réclamés, prenez également en compte des rendements estimés pour les locations nues ou meublées.
En règle générale, le rendement d’une location meublée est plus intéressant qu’une location vide. Il faut bien sûr tenir compte de l’emplacement de votre bien, car les disparités sont importantes.
La location vide apporte un rendement qui tourne autour de 5 %, tandis que celui d’une location meublée est plutôt établi autour de 7 %. Les loyers sont supérieurs à ceux des locations nues dans une fourchette comprise entre 15 et 20 %.
Attention, il faut bien prendre en compte la saisonnalité de votre bien. Vous ne pouvez pas comparer le rendement d’un meublé qui n’est loué que quelques mois durant la haute saison en location saisonnière ou un meublé loué en longue durée toute l’année.
À vous de faire vos calculs pour prendre la bonne décision entre la location nue ou meublée.
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