Une autorisation d’urbanisme est un document permettant à la commune de vérifier la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme. En fonction du type de projet et du lieu, il est nécessaire de déposer une demande de permis ou une déclaration préalable de travaux. Avant de commencer, il est conseillé de faire une demande de certificat d’urbanisme afin d’obtenir des informations concernant le terrain faisant l’objet de travaux.
Les différents types d’autorisations pour une construction
Il existe différents types de certificats d’urbanisme qu’il est possible de demander lorsque vous avez un projet de construction.
Le certificat d’urbanisme
Souvent confondu avec un document d’autorisation, le certificat d’urbanisme est un document d’information qui se décline de deux façons : le certificat d’information et le certificat opérationnel. Si le premier donne les règles d’urbanisme concernant un terrain, le second est le document qui vous renseigne sur la faisabilité des travaux. Demander un certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire, néanmoins il est recommandé de le faire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier ou d’un projet de construction.
La déclaration préalable de travaux (DP)
Il s’agit d’une autorisation nécessaire pour les travaux qui ne sont pas soumis au permis de construire. Pour l’obtenir, il faut présenter un plan de situation DP1, qui est une pièce essentielle dans l’instruction d’un dossier de permis de construire. La déclaration préalable de travaux est un document essentiel pour les projets d’extension, de modification d’aspect extérieur d’un bâtiment, ainsi que pour les constructions nouvelles et le changement de destination. En pratique, la déclaration préalable de travaux permet à la mairie d’effectuer une vérification de votre conformité aux règles d’urbanisme en vigueur.
Le permis de construire
Délivré par la mairie de la commune d’implantation du projet, le permis de construire est une autorisation obligatoire pour les nouvelles constructions ayant une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20 m². Il est également impératif de l’obtenir pour effectuer des travaux sur les bâtiments existants, des travaux d’extension et de changement de destination.
Le permis d’aménager
Il s’agit d’une autorisation d’urbanisme permettant à l’administration de contrôler les aménagements qui sont réalisés sur un terrain. Les travaux concernés sont les travaux tels que la création d’un lotissement, d’un parking ou d’un camping. Les projets immobiliers nécessitant cette autorisation peuvent varier en fonction de la situation géographique du bien. En effet, le fait d’être situé dans un secteur sauvegardé, dans un milieu littoral à préserver ou encore dans un espace remarquable, nécessite des permis d’aménager des biens spécifiques.
Le permis de modification d’un permis de construire ou d’aménager
Le permis de modification est un document que vous pouvez obtenir une fois que l’autorisation de construire ou d’aménager vous a été accordée. Pour ce faire, vous devez déposer un permis modificatif pour changer certains éléments de votre projet initial. Dans le cas où les modifications seraient plus importantes, il est nécessaire de déposer à nouveau une demande de permis.
Le permis de démolir
Il s’agit d’une autorisation d’urbanisme nécessaire lorsque vous décidez de démolir partiellement ou totalement une construction qui relève d’une protection particulière ou située dans un secteur dans lequel le permis est obligatoire. Quand la démolition concerne un projet de construction ou d’aménagement, vous pouvez demander le permis de démolir en même temps que le permis de construire ou d’aménager.
Le transfert de permis de construire ou d’aménager
La mairie peut transférer un permis de construire et d’aménager en cours de validité à une autre personne, sous réserve que certaines conditions soient remplies. Ce transfert ne repose néanmoins sur aucun fondement réglementaire. Il s’agit plutôt d’une pratique administrative reconnue par la jurisprudence.
La contestation d’une autorisation d’urbanisme
Si votre voisin a obtenu une autorisation d’urbanisme, vous avez la possibilité de contester cette dernière. Pour ce faire, il faut exercer un recours gracieux auprès de la mairie ayant émis l’autorisation.
La taxe d’aménagement
C’est une taxe s’appliquant à l’ensemble des opérations soumises à l’autorisation d’urbanisme ainsi qu’aux changements de destination des locaux agricoles. C’est le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager qui doit payer la taxe d’aménagement.
Assainissement des eaux usées domestiques
Les eaux usées doivent être traitées et évacuées par l’assainissement collectif ou non collectif. Leur rejet dans la nature est interdit, à cause de leur nocivité pour l’environnement. Elles nécessitent un traitement préalable afin de prévenir les risques de pollution.
Les réglementations et les restrictions locales en matière de construction
En France, les règles du Code de l’urbanisme sont particulièrement strictes, surtout lorsqu’il s’agit de protéger les bâtiments qui font partie du patrimoine immobilier. En effet, non seulement chaque édifice classé ou répertorié comme monument historique doit être protégé tout en restant indissociable de leur environnement et de la zone urbaine qui les entoure. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les secteurs des monuments historiques possèdent une zone de protection de 500 m.
En outre, il existe les lois Littoral et Montagne qui ont pour objectif de protéger ces deux types d’environnements fragiles. La loi Littoral s’applique ainsi à toute commune touchant l’eau et elle stipule qu’il est interdit d’y implanter des constructions isolées. Il n’est possible de construire des maisons neuves que dans la continuité des bâtiments existants. De plus, selon la loi Littoral, plus un terrain est proche de l’eau, plus le nombre de contraintes auxquelles il est soumis augmente. La loi Montagne est quant à elle un peu moins stricte, car elle autorise les constructions isolées. Néanmoins, elle s’applique en fonction des secteurs définis, en lien avec l’un des sept massifs suivants : les Alpes du Nord, les Alpes du Sud, la Corse, le Massif central, les Pyrénées, le Jura et les Vosges.
Si vous avez pour projet de faire construire un lotissement, vous devrez vous conformer à un certain nombre de restrictions et de réglementations spécifiques. Il est en effet impératif de conserver un ensemble cohérent entre les différentes maisons, d’où la nécessité de se conformer au règlement de lotissement.
Obtenez des conseils professionnels sur les exigences en matière d’urbanisme
Pour un profane, il peut être assez difficile de connaître toutes les restrictions et les exigences en matière d’urbanisme en vigueur sur votre zone. Pour obtenir des conseils professionnels en la matière, la première chose à faire est de déposer une demande de certificat d’urbanisme en mairie. Ce document est gratuit et il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour y accéder. Grâce à ce certificat, vous pourrez avoir un récapitulatif des règles d’urbanisme concernant un terrain donné. Plusieurs points de vérifications sont essentiels sur le plan local d’urbanisme, notamment les servitudes, la prévention des risques ainsi que la position de la commune.
Si vous avez des doutes quant à la faisabilité de votre projet de construction de maison par rapport aux normes d’urbanisme de votre commune, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel. Ce dernier peut être un architecte, un constructeur ou encore un maître d’œuvre, l’essentiel étant qu’il maîtrise autant la partie technique que la gestion du dossier.
Savoir quand il est obligatoire de faire appel à un architecte
Lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol de votre projet de construction dépasse 150 mètres carrés, vous êtes légalement tenu de faire appel à un architecte pour concevoir les plans et diriger le projet.
En outre, dans certaines zones spécifiques, telles que les secteurs sauvegardés, les sites classés, ou les parcs nationaux, l’intervention d’un architecte est requise, quelle que soit la taille de la construction. Ces zones sont soumises à des réglementations strictes visant à préserver le patrimoine culturel et naturel.
Enfin, même si la surface de plancher de votre projet est inférieure à 150 mètres carrés, mais que vous effectuez des travaux de rénovation majeurs, il est recommandé de consulter un architecte. Ce dernier pourra vous confirmer que les travaux sont conformes aux normes de sécurité et d’urbanisme.
Un géomètre doit-il également intervenir ?
Dans certains cas, il faut faire intervenir un géomètre pour la réalisation de votre projet immobilier. C’est le cas lors de la vente ou de l’achat d’un terrain et qu’il est nécessaire de revoir les délimitations exactes de ce dernier.
Avant de faire construire un muret ou une maison sur un terrain, faire intervenir un géomètre-expert peut être intéressant afin qu’il effectue le bornage. De cette façon, vous vous assurez que vous n’empiétez pas sur la parcelle du voisin.
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